Eindrücke und Aussichten des deutschen Immobilienmarktes

Quo vadis, Betongold?

Bis Anfang 2020 schien es so, dass der deutsche Immobilienmarkt sich nur durch einen Kurswechsel der EZB-Zinspolitik ändern und vom notorischen Fachkräftemangel im Bauhandwerk ausbremsen ließe. Dann jedoch kam das Coronavirus und sorgte für kräftige Verwerfungen in der Branche.

Licht aus als Zukunftsprognose von Büroimmobilien? Das Virus hat auch auf dem Immobilienmarkt viele zuvor sicher geglaubte Tatsachen kräftig durcheinandergebracht. (Bild: stock.adobe.com © Jim Ekstrand) 

Dementsprechend ist der Ist-Zustand des Immobilienmarktes ein gänzlich anderer, als es vor nur wenigen Monaten noch den Anschein hatte. Dass sich diese unvorhersehbare Kehrtwende auch auf die Zukunftsprognosen auswirkt, dürfte sich verstehen. Doch wie präsentiert sich dieser unlängst noch so beständige Markt jetzt und in Zukunft? Dazu haben wir fünf Punkte und Thesen skizziert.

1. Der Trend zu zupackenden Joint Ventures bleibt ungebrochen

Im Verlauf der 2010er entwickelte sich das zuvor nur bei ausnehmend hochpreisigen und -komplexen Immobilienprojekten angewandte Joint Venture zu einem typischen Modus Operandi, wenn es generell darum ging, großstädtische Immobilienprojekte zu realisieren - ein wichtiger Grund waren natürlich die in diesem Jahrzehnt ebenfalls dramatisch angestiegenen Kosten für innerstädtisches Bauen und Sanieren.

Ein Ende dieses Trends ist nicht in Sicht. Zwar haben die Top-Lagen in den größten Städten etwas eingebüßt, weil hier das Neu- und Umbaupotenzial sich erschöpft und nur Bestandsinvestoren von der Krisensicherheit profitieren. Dies wurde jedoch durch eine dramatisch gestiegene Tätigkeit in den B-, C- und sogar in den D-Lagen mehr als aufgefangen - und dort ist nach den Jahren des Großstadt-Booms noch genügend Spielraum vorhanden.

Vor allem der zweite Lockdown brach vielen kleinen Gewerben das Genick. Allerdings könnten die dadurch sinkenden Preise demnächst zu einem raschen Wiederaufblühen führen. (stock.adobe.com © asiraj)

Dementsprechend werden auch in Zukunft noch viele Joint Ventures entstehen, die sich in diesen Lagen der immobilen Weiterentwicklung widmen. Eine wesentliche Änderung des bisherigen Konzepts wird sich jedoch kaum einstellen. Es dominiert weiterhin die Vorgehensweise aus mindestens einem Immobilienexperten und einem Finanzier. Hier dominieren in jüngster Zeit auf derartige Projekte spezialisierte Partner, die sich im Segment Mezzanine-Kapital mit nichts anderem befassen, als Bau und Modernisierung von Immobilien mit Mitteln zu unterstützen - wohlgemerkt auch lukrative Einzelobjekte, nicht nur exklusive Mehrparteienbauten.

2. Gewerbeimmobilien haben Probleme, Büroimmobilien eine Krise

Ein Gutteil aller Geschäfte und Gastronomien monatelang geschlossen, ein Großteil aller Büroarbeiter im Home-Office. Es ist kein Wunder, dass aus diesen Gründen die Gewerbeimmobilien aktuell schweren Stand haben.

Nachdem es in den Corona-Monaten des Jahres 2020 nur zu einem angespannt wirkenden Stillstand kam, der aktuell noch andauert und nur die Mietpreissteigerungen weitgehend ausbremste, sehen die meisten Experten für die nähere Zukunft alle Zeichen auf Erdrutsch: ein Preisverfall beinahe sämtlicher Gewerbeimmobilien.

Speziell beim Thema Büroimmobilien kommt noch hinzu, dass diese Krise höchstwahrscheinlich auch über das Ende der Pandemie hinaus anhalten wird - für gänzlich unbestimmte Zeit. Der Grund dafür ist das Home-Office:

  • Zunächst sorgte das Virus dafür, dass eine ungewöhnlich hohe Zahl von Unternehmern und ihren Mitarbeitern diese Arbeitsform wählen mussten.
  • Dann jedoch sorgte spätestens der zweite Lockdown dafür, dass diese Arbeitsform sich von einem Provisorium zu einer professionellen Alternative wandelte und sich konsolidierte.

Mit anderen Worten: Deutschlands Arbeitnehmer haben sich nach über einem Jahr Corona im Home-Office professionell eingerichtet. Und ihre Arbeitgeber haben erkannt, dass diese Arbeitsweise nicht nur funktioniert, sondern ihnen auch erhebliche Einsparpotenziale ermöglicht.

Zwar geht das iwd davon aus, dass auch weiterhin Bedarf für Büroflächen bestehe, dieser würde sich aber primär auf wichtige Meetings erstrecken - "Gut möglich, dass schon in einigen Jahren der innerstädtische Büroturm mit vielen Arbeitsplätzen in der Fläche nicht mehr zeitgemäß ist." drückt es der Informationsdienst vorsichtig aus.

Der Newsletter der Consultingbranche

News +++ Jobs +++ Whitepaper +++ Webinare

3. Die Landflucht bremst sich zumindest scharf aus

Was braucht es, um in den angebrochenen Zwanzigerjahren ein zeitgenössisch adäquates Leben fernab größerer Städte leben zu können? Grundsätzlich nur eine ausreichende Internetverbindung. Denn mit dieser "Nabelschnur" lassen sich zwischen Arbeit und Zahlungsanweisung viele Dinge durchführen, die noch vor wenigen Jahren mangels Anwesenheit im ländlichen Raum dazu führten, dass dieser verwaiste.

Was sich seitdem geändert hat? Der lange Zeit häufig versprochene, aber tatsächlich lahmende Internetausbau trägt allmählich Früchte. Die weißen Flecken auf der Breitband-Landkarte werden immer kleiner - vor allem, wenn es um die für den Alltags- und Home-Office-Betrieb vollkommen ausreichenden Bandbreiten zwischen 30 und 50 Mbit/s geht.

Nach wie vor heißt es zwar "5G ist nicht an jeder Milchkanne notwendig", das stimmt aber auch. Und es sorgt jetzt schon dafür, dass sich der Zuzug in die großen Städte merklich abgeflacht hat. Experten gehen sogar davon aus, dass sich dieser Trend in unmittelbarer Zukunft noch verstärken könnte: Menschen ziehen verstärkt und entlang der leistungsstarken Datenautobahnen zurück in ländliche Gebiete.

Der ruckartige Wechsel ins Home-Office dürfte diesen Trend nur weiter befeuern - wenn diese Arbeitsweise aufseiten von Arbeitnehmer und -geber etabliert ist, wenn das Büro bestenfalls nur gelegentlich aufgesucht werden muss, spielen sowohl Distanz wie Verkehrsanbindung nur noch untergeordnete Rollen.

Gerade diejenigen Lagen, die unlängst als besonders abgehängt galten, könnten bald profitieren - gerade wegen der hier so extrem niedrigen Kosten. (Bild: stock.adobe.com © Karsten Jung)

4. Deutsche Ferienimmobilien aller Art könnten die Gewinner sein

Dass die Pandemie uns noch für lange Zeit beschäftigen wird, ist aktuell Stand der Wissenschaft; je nach Sichtweise, bis entweder eine weitgehende Durchimpfung erzielt wurde oder, ähnlich wie bei der Grippe, für unbestimmte Zeit - davon geht aktuell auch Gesundheitsminister Spahn aus, der einen Zero-Inzidenzwert für unerreichbar hält. Bis es eine Normalisierung der Reisewelt aus Vor-Corona-Zeiten gibt, werden dementsprechend noch viele Wochen verstreichen.

Wie die Zukunft aussieht, lässt sich anhand der unmittelbaren Vergangenheit ablesen. Genauer gesagt den Sommermonaten 2020:

  • Ferienhäuser,
  • Campingplätze,
  • Stellplätze für Wohnmobile und -wagen,

waren die großen Gewinner der Krise. Die Lust zum Urlaub ist ungebrochen. Sie dürfte sich durch die ausgefallene Wintersportsaison 2020/21 sogar noch um ein Vielfaches verstärkt haben.

Gleichsam wird es jedoch noch lange dauern, bis Urlaubsreisen in andere Länder wieder wie gehabt möglich sind - wahlweise, weil dort die Inzidenzwerte zu hoch sind, dort oder hier zu wenig geimpft wurde oder weil weitere Mutanten grassieren. Die Rückbesinnung auf das Urlaubsland Deutschland dürfte für dessen Bewohner daher von längerer Dauer sein.

Vacation in Germany wird noch längere Zeit die einzig mögliche oder zumindest aus virologischer Sicht sicherere Reisevariante sein. Wohl dem, der passende Immobilien besitzt. (Bild: stock.adobe.com © Nordreisender)

Schon jetzt haben Ferienimmobilien aller Art kräftig an Wert zugelegt. Das Zeitfenster für sehr günstige Investitionen wird deshalb immer kleiner - wer jetzt noch nicht durch die Beherbergungsverbote insolvent ist, hat gute Chancen, noch irgendwie den rettenden Hafen zu erreichen. Das bedeutet allerdings nicht, dass generell bald keine Investitionen mehr sinnvoll sind - nur werden diese dann deutlich mehr finanziellen Aufwand benötigen.

5. Zinserhöhungen sind nun endgültig bis auf Weiteres verschoben

In den vergangenen Jahren übten sich zahllose Experten darin, die nach marktwirtschaftlicher Sicht längst überfällige Anhebung der EZB-Leitzinsen zu prognostizieren (nur zur Erinnerung: diese wurden als Reaktion auf die demnächst bald 15 Jahre zurückliegende Finanzkrise 2007/08 abgesenkt).  

Einer der wichtigsten Termine sollte der Abgang von EZB-Chef Mario Draghi sein. Der Tag kam und verstrich, ohne dass sich etwas geändert hätte. Seit März 2016 liegt der Leitzins für das Hauptrefinanzierungsgeschäft bei 0,00 Prozent - wo er vor allem Dank Corona auch noch für lange Zeit bleiben wird.

Abgesenkt wurde der Leitzins, um nach der Wirtschaftskrise die Eurowirtschaft wieder anzukurbeln. Ihn während der Pandemie oder direkt danach anzuheben, wäre vollkommen widersinnig - denn es würde sämtliche Wiederaufbaubestrebungen maßlos erschweren, weil es teurer würde, sich Geld zu leihen.

Nein, dieses Zeitfenster ist für die EZB ungenutzt verstrichen. Die Anhebung hätte nur vor der Pandemie erfolgen können. Jetzt müssen die obersten Eurowächter diesen Sturm abwettern und sich damit abfinden, dass ihnen mangels weiterer Absenkbarkeit ein mächtiger Pfeil im Köcher der Krisenbekämpfung fehlen wird.

Was dies für die deutsche Immobilienlandschaft bedeutet, ist schnell erklärt:

  • Es wird weiterhin so günstig wie nie sein, sich Geld für derartige Projekte zu leihen.
  • Der Preisanstieg der vergangenen Jahre bei der Errichtung und Sanierung privater Wohnimmobilien wird sich weiter fortsetzen. Mitunter sogar mit der einsetzenden Stadtflucht nochmals deutlich verstärkt. Damit bleibt die paradoxe Situation bestehen, wonach es noch nie so teuer und gleichzeitig günstig war, Immobilien zu erwerben.
  • Aktuell und demnächst laufen die ersten zehnjährigen Zinsbindungsfristen von Darlehen ab, die abgeschlossen wurden, als der Leitzins sich noch im Einskomma-Bereich bewegte. Hier werden (und sollten) Anschlussfinanzierende alles daransetzen, die jetzigen Leitzinsen bis zur völligen Abtragung mitzunehmen.

Es ist simpel: Die Pandemie hat jegliche Chancen, dass sich an der Zinssituation noch etwas ändert, in unbestimmte Zukunft verschoben. Jetzt zu investieren, ist deshalb, sofern die finanzielle Sicherheit gegeben ist, so sicher wie selten zuvor.

/cb

Über CONSULTING.de

consulting.de ist das zentrale Informationsportal für Unternehmensberatungen. Unser breites Informationsangebot rund um Consulting richtet sich sowohl an Management- und Strategieberatungen, Personalberatungen, Controlling- und Finanzberatungen, Wirtschaftsprüfungen, Marketing- und Kommunikationsberatung und IT-Beratungen als auch deren Kunden aus Industrie, Handel sowie Dienstleistung.

facebook twitter xing linkedin linkedin