Schlüsselgeld - wenn die Inventarübernahme extra viel kostet

Neumieter, die in der Gastronomie einen Mietvertrag übernehmen, zahlen Schlüsselgeld. Ohne diese Zahlung gibt es keinen Schlüssel. Diese Vorgehensweise wird in den letzten Jahren immer beliebter. Dabei ist der Preis, den Immobilienhändler für die Vertrags- und Inventarübernahme verlangen, oft überhöht. Gewiefte Makler verdienen damit ordentlich Geld. Das Schlüsselgeld ist in den seltensten Fällen offen deklariert. Es ist versteckt in grob geschätzten Inventarpreisen. Ohne eine professionelle Inventarschätzung ist es sehr schwierig herauszufinden, wie hoch das Ablösegeld effektiv ist.

Schlüsselgelder in vielen Branchen üblich

Diese Problematik besteht schon seit Längerem und ist bekannt. Insbesondere im Detailhandel verlangen die Makler grotesk hohe Schlüsselgelder, wenn es um ein Geschäft in guter Lage geht. Das gilt nicht nur für die Gastronomie, sondern auch in anderen Branchen. Gucci soll in München zwischen fünf und sieben Millionen Euro bezahlt haben, um an ein ganz bestimmtes Ladengeschäft in der Maximilianstraße zu kommen. Oftmals begründen die Makler den hohen Betrag mit der Reputation und dem Kundenstamm, die der neue Mieter ebenfalls übernimmt.

Das Inventar realistisch zu schätzen, ist für Laien schwierig

Schlüsselgelder in der Gastronomie bewegen sich nicht in so astronomisch hohen Bereichen. Dennoch gibt es auch hier keinen rationalen Grund, überteuertes Inventar zu kaufen. An einem Döner-Stand beispielsweise hat das Inventar vielleicht einen Wert von 15.000 Euro. Wird es im Mietvertrag weiterverkauft, muss der neue Mieter oft mindestens das Dreifache bezahlen. Bei einem Restaurant in gehobener Lage kann das schnell eine halbe Million Euro werden. Von diesen Zahlungen profitieren Vormieter und Immobilienvermittler. Die Frage ist häufig, wie sich das Inventar richtig bewerten lässt bzw. wo Vergleichspreise für Küchengeräte herzubekommen sind. Mittlerweile gibt es sogar Immobilienhändler, die sich darauf spezialisiert haben, bestehende Mietverträge weiterzuvermitteln und dabei überhöhte Schlüsselgelder zu verlangen. Hier ist quasi ein neues Geschäftsmodell entstanden.

Die Leidtragenden sind unerfahrene Gastronomen

Unerfahrene oder schlecht ausgebildete Gastronome zahlen häufig die Zeche. Sie wollen den Traum vom eigenen Laden mit Imbiss oder einem kleinen Restaurant verwirklichen und gehen dafür sehr hohe Risiken ein, vor allem finanzielle Risiken. Gerade Ausländer leihen sich das Geld oft von Landsleuten oder sie nehmen einen Kleinkredit auf, um an ihr Ziel zu gelangen. Sie lassen sich von den Immobilienvermittlern über den Tisch ziehen.

Hinzu kommt, dass die Liegenschaftsbesitzer ständig versuchen, die Mieten hochzutreiben und Mithilfe der Immobilienhändler versuchen, deutlich überhöhte Mieten am Markt zu platzieren. Hier geht es nicht um ein gutes Betriebskonzept, sondern nur noch darum abzukassieren. Die Vermieter nehmen dabei in Kauf, dass die Unternehmen so kaum eine Überlebenschance haben und immer schneller ihr Restaurant wieder schließen.

Die Folgen sind für die Branche fatal

Das hat zur Folge, dass es für erfahrene Gastro-Unternehmer kaum noch bezahlbare Lokalitäten gibt. Sie müssen entweder eine viel zu hohe Miete bezahlen oder das überrissene Schlüsselgeld ist astronomisch hoch. In vielen Fällen trifft sogar beides zu. Da sich am Ende immer jemand findet, der für sich eine Chance in diesem Geschäft sieht, haben seriöse Geschäftsleute, die sauber kalkulieren, kaum eine Chance. Diese Immobilienhändler definieren so die freie Marktwirtschaft. Für unerfahrene Gastronomen ist es deshalb doppelt wichtig, sich eine solide Grundausbildung anzueignen und sich vor Geschäftseröffnung und vor allem vor der Zahlung eines total überhöhten Schlüsselgeldes beraten zu lassen. Auf diese Weise können sie die Realität besser einschätzen und die richtigen Entscheidungen treffen.

Rechtlich gesehen ist alles legal

Ein Schlüsselgeld zu verlangen, ist ein legaler Vorgang. Es gibt hier keine spezielle gesetzliche Regelung. Lediglich bei der Höhe kann es Grenzen geben. Wenn das Schlüsselgeld total überzogen ist, kann es gegen § 138 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) verstoßen und sittenwidrig sein.

Grundsätzlich bestehen zwei Möglichkeiten, ein Ladenlokal durch die Zahlung von "key money" zu übernehmen. Das neue Unternehmen kann als Untermieter in den bestehenden Vertrag einsteigen. Dabei besteht allerdings das Risiko, dass der Untermieter sich nach Vertragsablauf mit neuen Forderungen des Vermieters oder des Hauptmieters auseinandersetzen muss. Denn mögliche Verlängerungsoptionen gehen nicht automatisch auch auf den Untermieter über. Besser ist deshalb Variante zwei: der Eintritt in den bestehenden Vertrag, am besten zu unveränderten Bedingungen. Mieter und Nachmieter einigen sich meistens zuerst, bevor sie auf den Vermieter zugehen. Verlangt der Vermieter eine höhere Miete, lässt sich das Schlüsselgeld einfach an die neuen Bedingungen anpassen.

Woran lassen sich versteckte Schlüsselgelder erkennen?

In einem seriösen Angebot hat eine unabhängige Instanz das Inventar geschätzt. Im Zweifelsfall kann auch der neue Mieter das Inventar schätzen lassen. Weicht der Übernahmepreis stark davon ab, gilt es die Gründe dafür zu eruieren. Das kann ein besonders günstiger Mietpreis sein oder ein guter Kundenstamm. Wenn sich der Übernahmepreis innerhalb von maximal fünf Jahren erwirtschaften lässt, kann er eine Überlegung wert sein.

Diese Kalkulation ist einfacher bei einer umsatzabhängigen Miete. Sie zeigt, dass der Vermieter bestrebt ist, eine seriöse Partnerschaft einzugehen. Hier sind acht bis zwölf, bei Nachtlokalen 15 Prozent, üblich. Höhere Mieten sind nicht tragbar.

Bei all diesen Verhandlungen ist es sehr wichtig, dass der neue Mieter die Ruhe bewahrt und sich auch nicht von einem drängenden Immobilienhändler unter Druck setzen lässt. Häufig wollen diese Vorverträge machen oder Vereinbarungen unterschreiben lassen, die es dann schwierig machen, den Mietvertrag nicht zu unterschreiben. Hier lohnt es sich auf jeden Fall, einen externen Berater hinzuziehen.

/jr